Immobili e donazioni: la riforma che sblocca il mercato immobiliare
La riforma promossa dal decreto “Semplificazioni” e approvata nel dicembre 2025 è destinata a modificare profondamente le dinamiche del mercato immobiliare italiano, risolvendo un problema che per decenni ha reso complessa e rischiosa la compravendita di immobili provenienti da donazioni.
Il problema pre-riforma: un rischio per chi compra
Per lungo tempo le banche faticavano a concedere mutui per l’acquisto di beni immobili di provenienza donativa, e questo perché la legge accordava una tutela molto forte ai “legittimari”, familiari molto stretti del defunto (come il coniuge e i figli) a cui la legge riserva una quota minima del patrimonio del de cuius, la “quota di legittima”.
Se, alla morte di una persona, un erede legittimario riteneva che una donazione avesse leso la quota di legittima che gli spettava per legge, poteva rivolgersi al giudice con la cosiddetta “azione di riduzione”. Se questa iniziativa non bastava a ottenere quanto dovuto, perché chi aveva ricevuto il bene in dono non aveva un patrimonio sufficiente, l’erede poteva compiere un ulteriore passo ed ottenere la restituzione del bene donato, anche nel caso in cui fosse stato nel frattempo venduto a un’altra persona.
Questo meccanismo, noto come “azione di riduzione” poteva essere esercitato entro vent’anni dalla trascrizione della donazione, rendendo questi beni di fatto incommerciabili o comunque molto difficili da finanziare: le banche, temendo di perdere la garanzia ipotecaria, erano spesso restie a concedere mutui senza coperture assicurative costosissime.
La svolta della riformaw: dalla tutela reale alla tutela economica
Con la riforma lo scenario cambia radicalmente. La tutela del legittimario si sposta dal piano reale a quello economico. In altre parole, il legittimario che si ritiene leso non potrà più agire contro il terzo acquirente per ottenere la restituzione dell’immobile. Il suo diritto si converte in un credito in denaro da far valere esclusivamente nei confronti del donatario: l’acquisto del terzo è salvo. Inoltre, anche le ipoteche e gli altri pesi iscritti sull’immobile conservano piena validità ed efficacia.
L’impatto della riforma è significativo in quanto rimuove uno dei più grandi ostacoli alla circolazione della ricchezza immobiliare nel nostro Paese, con la prospettiva di rendere il mercato più dinamico, efficiente e, soprattutto, più certo. Un passo decisivo verso la modernizzazione del sistema giuridico e del mercato immobiliare italiano.
Scritto da
Ilenia Dionisio
Laboratorio del Diritto
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